芦屋市議会議員 大原ゆうき活動報告

芦屋市議会議員、大原ゆうきの活動内容などを記したブログです。 日本維新の会、兵庫維新の会所属です。

カテゴリ:芦屋市議会 > 建設公営企業常任委員会

今日は建設公営企業常任委員会でした。閉会中の継続調査事件となっている「JR芦屋駅南地区について」に関する所管事務調査の報告を受けるものです。通常使用している大会議室が工事中のため、小さな第二委員会室での開催。それもあってか、溢れんばかりの傍聴者でした。

ちなみに、建設公営企業常任委員会では本件についての視察を行っています。個人的にはとても充実した視察だと思っていましたが、委員の方もそうだったようです。視察した内容を絡めた質疑、要望が行われていました。視察が委員会審議の参考となる良い視察だったと思います。視察先の選定が大変でしたが、頑張って良かったです。

今日の報告内容は「JR芦屋駅南地区第二種市街地再開発事業事業協力者募集要項について」6月12日に行われた委員会にて報告を受けていた事業協力者の募集要項が決まりましたよという報告。内容について紹介しておきます。

事業協力者とは

事業協力者とは、市が事業計画と管理処分計画を策定するにあたり、色々とアドバイスをする立場として参画する事業者です。具体的には、以下の業務を請け負うことになるとのこと。

  1. 「JR芦屋駅南地区まちづくり基本計画」の具体化に関すること。
  2. 施設建築物の設計及び施工に関すること。
  3. 事業計画及び管理処分計画に関すること。
  4. 保留床処分に関すること。
  5. 施設建築物の管理運営に関すること。
  6. 商業・業務施設の管理運営に関すること。
  7. 公益施設の管理運営に関すること。
  8. テナント誘致に関すること。
  9. 仮設店舗の確保に関すること。
  10. その他事業推進に関すること。

計画がしっかりしていなければ、事業も成功しません。よって重要な立ち位置と言えます。しかし、あくまで施工者は芦屋市。芦屋市の目指す方向性、ビジョンを明確にした上で民間ノウハウを取り入れていく必要があります。

今後のスケジュール

事業協力者選定についてのスケジュールは以下のとおり。

平成29年8月4日「募集要項」配布開始
9月29日「参加希望表明書」及び「事業企画提案書」提出期限
10月中旬芦屋市事業協力者・特定建築者選定員会の開催
10月中旬芦屋市事業協力者・特定建築者選定員会の開催
・書類審査
10月下旬芦屋市事業協力者・特定建築者選定員会の開催
・書類及び面接審査
・最優秀提案者の選定
11月上旬事業協力者の決定

ちなみに、事業全体の大まかなスケジュールは以下のとおり。

平成29年3月31日都市計画決定
平成30年3月事業計画決定(予定)
平成31年3月管理処分計画決定(予定)

これ以降は、特定建築者も絡んできます。選定した事業協力者の意見も聞きながら、スケジュール構築していくそうです。

事業提案について

民間の知恵を借りるのが目的なので、基本的には自由な提案を許可しています。ですが、以下の前提条件があります。ここからどれだけ膨らませていけるかがカギですね。

提案の方向性

  1. 以下の計画の目標を踏まえた提案であること
    • 「第4次芦屋市総合計画後期基本計画」
    • 「芦屋市都市計画マスタープラン」
    • 「芦屋市創生総合戦略」
  2. 「JR芦屋駅南地区まちづくり基本計画」と整合のとれた開発コンセプトとすること

施設建築物の整備に関する前提条件

JR芦屋駅との接続や交通広場等との連携

  1. 橋上駅であるJR芦屋駅と施設建築物(2、3階)とをペデストリアンデッキで接続することを想定した計画であること。
    • (私見)
    • これは個人的にも必須だと思います。先日視察した浦和駅についても、既存の西口と新しい東口が接続することで新しい商業施設が呼びこんだ客層を既存施設にも取り込む、相乗効果が見られました。JR芦屋駅の北側と南側が分断される形での整備を行うと、北側が寂れてしまいます。

      ただ、質疑の中でもありましたが、ペデストリアンデッキを設けると1Fが暗くなりがち。とりわけ、北側の1Fは日中でも暗いです。暑い日は影になって良いけど。デッキを設けることで、暗くなってしまわないような設計も必要になってくると思います。

  2. 交通広場や同広場地下に計画している公共駐輪場など交通結節機能との連携を十分考慮し、施設計画等を検討すること

住宅について

  1. 周辺建物と調和した佇まいとし、資産価値を高めるための設えを持ち合わせた本地区に相応しいデザインとすること。
  2. 住戸割については、想定されるターゲットとなる購買層を明示した上で計画すること。

店舗について

1Fおよび、2Fを中心に配置すること。

  • (私見)
  • 店舗については、既存の地権者による店舗を中心とするとのことでした。先日視察したさいたま市での報告で印象的だったのは「これまでは東京に出ていたが(整備によって)東京に行く必要がなくなった」という部分です。本事業においても「西宮や神戸、大阪に行かなくても」というところを意識してほしいと思うところ。それを踏まえると、店舗配置はある程度のコンセプトを持って配置してほしいです。北側ラポルテの悪いところは、「どのフロアにどういうジャンルの店舗があるかイマイチ分かりづらい」ということ。流行っているショッピングモール、ショッピングセンターはこの辺がしっかりしてます。

    ただ商業の誘致は基本的には行わないという答弁がありました。主力店舗となり得る人気のあるチェーン店の誘致も必要だろうと思います。

公益施設の導入

以下のような機能を導入すること。

  • 「子育て支援」
  • 「多世代交流」
  • 「情報発信」
  • (私見)
  • JR駅前と言う、市内で一番アクセスの良い場所。ここに公共施設を設けるのは賛成です。計画で挙げられている中でも、特に「多世代交流」に期待。老若男女、多くの市民が集まる場、憩いの場。これを設けることで、施設の価値がぐっと上がります。

    浦和駅東口の駅前ビルにおいても、一番目を引いたのは公共施設でした。同ビルに入っていた公共施設の利用率は常に90%超。これぐらいのにぎわいを見せる施設をつくることができれば、芦屋市の大きな財産になると思います。

今日も昨日に引き続き、建設公営企業常任委員会の行政視察。

2日目の今日は川越市の「無電柱化の取り組みについて」視察しました。景観を重んじる芦屋市においても、無電柱化の取り組みは重視したい事業。行政と議会と一体となり、芦屋市の景観行政を進めていく必要があると考えており、無電柱化の先進自治体である川越市さんを視察させてもらいました。

今日も昨日と同様、座学視察の後に現地視察もさせていただきました。小雨の中ではありましたが、道路の美装も含めたまちづくりについて実際に拝見することでその効果を実感しました。

川越市における整備効果

中央通り線(H18)

  • 歩道の拡幅
    • 整備前:0.4~2.3m
    • 整備後:1.1~2.6m
  • 歩道材質のグレードアップ化
    • 整備前:アスファルトカラー舗装
    • 整備後:御影石による石張り舗装

その他

対象となる街路は以下のとおり。

  • 菓子屋横丁通り線(H2)
  • 養寿院門前通り線(H3)
  • 長喜院門前通り線(H3)
  • 行伝寺門前通り線(H13)
  • 大正浪漫通り線(H2)
  • 寺町通り線(H20)

それぞれの対応は以下のとおり。

  • 道路材質のグレードアップ化
    • 幅員:4.0~6.0m
    • 整備前:アスファルトカラー舗装
    • 整備後:御影石による石張り舗装

街路の整備により、にぎわい創出に貢献している。大きく分けて以下の効果が見られた。

  • 歩行者の安全性の向上
  • 街区道路との一体感
  • 町並みとの調和
  • 川越まつり会館の利用者数が32%増加
  • 川越市の観光客の増加

無電柱化について

手法

  1. 単独地中化方式
  2. 電線監理者が単独で地中化を実施するもの
  3. 自治体管路方式
  4. 地方自治体が管路設備を整備するもの
  5. 電線共同溝方式
  6. 「電線共同溝の整備等に関する特別措置法」に基づき、道路管理者が電線共同溝を整備するもの。芦屋市における、さくら参道の無電柱化はこの方式を採用している。国庫補助を受けることが可能で、同事業においても国庫補助を受けている。財源の内訳は以下のとおり。
    • 国 :13200万円
    • 市債: 9720万円
    • 市 : 1080万円
    電柱を地中化するに当たり、地上機器(トランス)を配置する必要がある。民地等に設置することで、良好な景観を形成することができる。

    川越市では、民有地の一部を借りて設置していた。だが代替わりの際の問題などが懸念されるので、近年では民有地の一部を買い上げて設置している。また、地上機器を見えないように配置する工夫も多々見られる。

[参考] 無電柱化の概要と事務手続き 1.無電柱化の手法(国土交通省)

美装も含めたまちづくりについて

川越市では、無電柱化工事だけでなく道路の美装化も行うことでトータル的に景観を向上させています。従来の手法では、石貼り舗装を実施していました。ただ、高コストの問題、強度の問題から、近年では石貼りでの舗装では無く、アスファルト舗装で疑似的に石貼りのような舗装を行う取り組みを行っています。

芦屋市は川越市と違い、観光地としての顔色は持ちません。ですが、道路の美装化も含めた街路整備を進めていくことで優れた住環境への寄与に繋がっていくものと考えます。

今日は建設公営企業常任委員会の行政視察。今日から1泊2日で、埼玉県内の自治体の取り組みについて視察します。

1日目の今日はさいたま市の「浦和駅東口前市街地再開発について」を視察。芦屋市においても、JR芦屋駅南口前の市街地再開発について取り組んでいます。3月に都市計画が定められた段階で、まだ具体的に話が進んでいる状況ではありません。ですが事業費の大きな事業であり、失敗できない事業です。

浦和駅東口前市街地再開発事業は、芦屋市が検討している手法と同じ事業手法で実施しています。委員会として、こちらを視察させていただくことで政策提案につなげたいという思いでの視察となります。

今日の視察はさいたま市さんのご担当者様がご丁寧にご対応くださったため、非常に実り多く盛りだくさんの視察に。現地視察もご丁寧に説明いただき、予定時間を1時間超過するほどの大盛り上がり。ご担当者の皆様、本当にありがとうございました。

浦和駅東口の市街地再開発についての概要は、さいたま市のHPにアップされています。もう少し詳しい話も聞いてきていますので、記録も兼ねて簡単に紹介します。ただ内容が難しい。分からなかったら飛ばしてください。

特定建築者の活用について

特定建築者に選定されたのは、三菱UFJ信託銀行(株)。同社を中心として、特定建築者事業ストラクチャーという仕組みを構築しているのが特徴。なお、仕組みを図示すると以下のような感じです。
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特定建築者事業ストラクチャー

有限会社SPCの実質的出資者であり、かつ開発業務を受託する大林組が保留床取得による事業リスクを回避し、設計・施工・開発業務に専念するという方針に基づく対策とのこと。

事業リスク

保留床購入予定者のREITと信託受益権を保有する(有)SPC(中間法人が出資し、大林組が匿名組合出資を行う特別目的会社)との間で、建築の許認可取得前からの信託受益権の売買ができるように契約を締結。それにより、工事着工前に事前に保留床の処分先を特定しておくことが可能に。

ただ、この契約の締結は通常では困難。というのも、以下のようにそれぞれの思惑がミスマッチしていたため。

  • 大林組:約3年後に受益権譲渡契約を結ぶため、特定建築者選定時点で売買価格を確定したい。
  • REIT:投資家に対し、不動産取得価格の合理的説明をする。そのため、受益権を取得した時点での市場価格で受益権を取得したい。

思惑のミスマッチに対し以下の対策を講じることで、課題をクリア。建築の許認可取得前から信託受益権の売買の契約締結を実現しています。

  • キーテナントのパルコと三菱UFJ信託銀行が20年の定期借家契約を締結し、キャッシュフローを固定化。
  • 野村證券が将来の不動産価格変動リスクを負う、新型デリバティブを組成。(野村證券は大林組とのファイナンシャルアドバイザリー契約をしている)

整備内容について

以下の整備を実施。

  1. 駅前交通広場の整備
  2. 駅前交通広場を拡充。バス乗降所、タクシープール等の適正配置と同時に歩行者空間を確保。
  3. 市民広場の整備
  4. 市民の憩いと交流、浦和駅東口周辺地区の商業、文化振興を目的とした開かれた広場として整備。災害時にかまどとして利用できるベンチや雨水貯水層など、防災機能も備えている。
  5. 駐車場の整備
  6. 以下のとおり、計850台分の駐車場を確保。市営浦和駅東口駐車場として一体運営を実施する。
    • 広場下公共地下駐車場:315台
    • 施設建築物地下駐車場:535台
  7. 施設建築物の整備
  8. 商業フロアと公共施設フロアに分けている。公共施設フロアには以下の施設を設置。
    • 中央図書館
    • 市民活動サポートセンター
    • 国際交流センター
    • 浦和消費生活センター
    • 浦和コミュニティセンター
    中央図書館では、自動化書庫と自動貸出・返却システムを設置。自動返却機では、ICチップを埋め込んだ書籍の自動分別も実施。自動化書庫、自動分別によって書庫の検索、返却本の陳列の時間的コストを削減。

    コミュニティセンターの利用率は概ね90%。駅前という立地条件の良さと整備された施設の品質の高さによって、多くの市民の支持を得ているものと思われる。その他の施設についても、多くの市民でにぎわっている。

施設建築物自体は平成19年に竣工しており、既に10年が経過しています。だが、多くの利用客で賑わっていました。背景として、パルコとの20年間の借地契約も影響していると思われます。少なくとも、20年間は利用客が遠のかないような取り組みが継続されるのではないでしょうか。

また、駅前に上質な公共施設を設ける意味は大きな意味を持つと感じました。やはり、多くの市民の方々にご利用いただいてナンボ。芦屋市においてもアクセスの良いJR芦屋駅南に公共施設を持ってくることも検討していく必要があると思います。

浦和駅西口との連結

浦和駅の西口には従来から伊勢丹があり、商業地として発展していました。ただ、西と東は線路で分断されており、東西の自由な行き来ができませんでした。

さいたま市が中心になり、浦和駅周辺鉄道高架化事業を推進。複数の路線を全て高架化し、東西を一体化。それにより利用者は、車道を通らずに東西を行き来できるように。一般的には東口に新しい商業施設がつくられると、既存の西口の商業施設への客足が遠のいてしまいます。しかし、東西の一体化により、新しい商業施設を誘致効果を既存の商業施設への利用者増にも繋げています。

費用負担としては以下のとおり。

  • さいたま市:約210億円
  • 国庫補助:約210億円
  • JR東日本:約 12億円

今日は建設公営企業常任委員会がありました。閉会中の継続調査事件となっている「芦屋中央公園芝生広場の改修について」に関する所管事務調査が目的です。ただいつもと違い、今日は委員会室ではなくて現地に赴いて説明を受けました。

中央公園の芝生広場は、名前とは裏腹に土のグラウンドでした。しかしサッカーなどのスポーツ利用が盛んだったこともあり、近隣住民の方々からの土ぼこりの苦情が絶えない場所でもありました。土ぼこり対策として、ほこりが出にくい土に入れ替えるなどの対応も検討されました。ですが恒久対策として、人工芝化を進めることに。

人工芝の工事は昨年度末に終了し、4月からご利用いただけるようになりました。接着剤での貼りつけでは無く、砂とゴムによる摩擦を利用しての貼り付けだそうです。それによって、芝の貼り替えが容易に。痛んでいるところだけを切り取って、部分的に貼り替えというのも簡単らしいので、長く使って行けるんではないでしょうか。なお、ラインの部分は上から塗っているのではなく、色のついた人工芝を貼っているそうですよ。

人工芝化を進めるにあたり、マナーを守らない利用などによる劣化が心配されました。ただ現時点では大きなマナー違反などはなく、大事に使っていただいているとのこと。今日も大勢の方がグラウンドゴルフを楽しまれていました。

市民の皆様のマナーには敬意を表します。ですが今後長く運営していくと、トラブル等も発生してくるでしょう。なので、現在グラウンドに隣接した管理事務所の改築工事を行っているところです。8月末には管理事務所への引っ越しは完了する見込みとのこと。

また、管理事務所はグラウンドの利用時間の間は常に開けておくそうです。なので6:00~21:00の間。管理事務所に詰めていただく方は野球場の管理と兼務になるそうです。いずれにしても大変な仕事です。ですが人工芝グラウンドを長い間運用していくためには必要な仕事。市民の皆さんが長きに渡って利用していただけるよう、お願いしたいと思います。

なお、中央公園の芝生広場はスポーツ利用が行われる以下の時間をのぞき、無料です。この規模の施設が無料で使えるのは凄いですよ。

  • 第1週~第3週の土曜日・日曜日 9:00~17:00
  • ※その他大会等に必要と認める曜日には有料施設として利用

今回の対応で、このエリアの土ぼこり問題には決着がつきました。でも市内の土ぼこりの問題はここだけではありません。特に小中学校のグラウンドなど、土ぼこりが凄いところがいくつかあります。こういうところも全部人工芝化できれば素晴らしいですが、予算の問題がありますからね。とりあえず、中央公園のランニングコストの推移をしばらくウォッチしていきたいと思います。

今日から水曜日までの3日間は先日の本会議で付託された議案についての委員会審査となります。初日である今日は建設公営企業常任委員会。審議対象の議案は以下のとおり。

第39号議案芦屋市附属機関の設置に関する条例の一部を改正する条例の制定について
第42号議案芦屋市営住宅の設置及び管理に関する条例の一部を改正する条例の制定について
第46号議案芦屋市が管理する道路に設ける道路標識の寸法を定める条例の一部を改正する条例の制定について
所管事務調査下水道事業における地方公営企業法適用について

結果的には、3議案とも全会一致で可決すべきものと決しました。時間配分的には39号議案が一番重く、だいたい1時間ぐらい。あとの二つは軽い議案だったのでだいたい10~20分ぐらい。所管事務調査も途中経過報告である上、粛々と進めてくださいねっていう内容なので、さほど質問も出ずに早々に終わりました。委員会が終わったのは12時過ぎぐらい。10時からだったので、2時間弱というところですね。

さて、議案審議について自身の備忘録の意味も込めて簡単に紹介しておきたいと思います。

39号議案

ざっくりと書くと、JR芦屋駅南の再開発事業に伴う民間事業者を選定するための選定委員会を新たに設置するというもの。議案そのものは附属機関として選定委員会を設置するというものなので簡単ですが、バックボーンが難しいので簡単に記しておきます。

JR芦屋駅南側の再開発では、都市再開発法に基づき民間活力を導入するという手法を採ります。都市再開発法では色々と方式を選べるようになっていますが、今回のケースでは「特定建築者制度」を選択しています。

本事業では以下の2種類の民間事業者を公募し、選定委員会にて選定します。

  • 事業協力者
  • 特定建築者

事業協力者とは、市が事業計画と管理処分計画を策定するにあたり、色々とアドバイスをする立場として参画する事業者です。事業に民間事業者のノウハウを取り入れることが目的になります。(法規定にはない、任意の事業者)

特定建築者とは、保留床の取得と施設建築物の建築を担当する事業者です。建築については、当該事業者が自ら工事発注することが可能となります。なお、同制度には以下のようなメリットがあるとのこと。

  • 民間事業者が保留床を取得することにより、床処分のリスクが軽減される
  • 民間事業者が自らの資金で建物を整備するため、市の工事費負担を軽減できる
  • 事業に民間事業者のノウハウを取り込むことができる

42号議案

老朽化した以下の市営住宅を用途廃止するというものです。

  • 宮塚町12番住宅
  • 翠ヶ丘町20番住宅
  • 岩園町33番住宅
  • 岩園町35番住宅

当該物件には全部で45世帯が居住していましたが、平成28年度末には全て移転が完了しているとのこと。

用途廃止となった市営住宅は、基本は防災の観点から解体されるとのこと。ただ、そのうちの宮塚町12番住宅の南棟について歴史的な価値がある建築物とのことで、直ちに解体するではなく、別の用途も視野に入れて検討を行うとのことでした。

委員長として臨んだ初めての委員会でしたが、委員として参加するよりもずっと疲れました。簡単そうなものですが、色々なところに気を配っておかないといけないので気疲れする感じです。何事も経験しないと分からないものですね。今までは委員会運営の方に注目したことが無かったですが、明日の民生文教常任委員会は大ベテランの平野議員が委員長ですから。委員会運営という点でも注目したいと思います。盗めるところは盗もう。

更に、今日は委員会視察の視察先の選定という宿題も持ち帰ってきました。建設公営企業常任委員会は所管の範囲が狭いので、視察先の選定も大変です。市街地再開発について、芦屋のケースと同じケースで事業を実施した事例をピックアップしましたが問題は先方が視察受け入れオーケーなのかどうか・・・。芦屋と同じ条件の事業手法を採っているケースはあまりなくて、めっちゃ頑張って探しました。だから無理やったら泣く。

さて、明日は民生文教常任委員会。個人的には絶対重たいわーしんどそうやなーと思っている委員会です。審査対象は以下のとおり。

第43号議案芦屋市特定教育・保育施設及び特定地域型保育事業の保育料等に関する条例の一部を改正する条例の制定について
第44号議案芦屋市留守家庭児童会条例の一部を改正する条例の制定について
第45号議案芦屋市福祉医療費の助成に関する条例の一部を改正する条例の制定について
第48号議案芦屋市立浜風小学校大規模改修工事(Ⅱ期工事)請負契約の締結について
請願12号教職員定数改善と義務教育費国庫負担制度2分の1復元をはかるための,2018年度政府予算に関する請願書
請願13号市立幼稚園・保育所のあり方について(統廃合・民間移管)に関する請願書
所管事務調査市立幼稚園・保育所のあり方について
所管事務調査精道中学校の建てかえについて
所管事務調査芦屋市霊園「合葬式墓地」について
所管事務調査西宮市・芦屋市ごみ処理広域化検討会議について

委員会は市役所南館4Fの大会議室にて朝10時から。興味のある方は是非、傍聴にお越しください。

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